SENTENCIA LIBRE
AUDIENCIA PROVINCIAL DE HUELVA
SECCION SEGUNDANº Procedimiento: Apelación Civil 40/1999
Autos de: Menor Cuantía 395/1997
Juzgado de origen: Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción Nº4 de Huelva
Apelante: JOSE LUIS CARRILLO ARROYO
Procurador: REY CAZENAVE, CARLOS
Abogado: ARROYO BECERRO , RAFAEL
Apelado: CONCEPCION MORA MOYA
Procurador: GONZALEZ LANCHA, FERNANDO
Abogado: VERGEL ARAUJO, FERNANDO
SENTENCIA NÚM. 42
ILMOS. SRES.
PRESIDENTE:
D. FRANCISCO MARTIN MAZUELOS
MAGISTRADOS:
DÑA. ISABEL PRIETO RODRÍGUEZ
DÑA. MERCEDES IZQUIERDO BELTRÁN
En Huelva, a treinta de enero de dos mil uno.
Esta Audiencia Provincial, compuestas por los Magistrados anotados al margen y bajo la Ponencia de la Iltma. Sra. Doña Isabel Prieto Rodríguez, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio de Menor Cuantía 395/97 del Juzgado de Primera Instancia Cuatro de Huelva, en virtud de recurso interpuesto por D. JOSE LUIS CARRILLO ARROYO, representado en esta alzada por el Procurador Don Carlos Rey Cazenave y defenido por el Letrado D. Rafael Arroyo Becerro, y como apelado Doña Concepción Mora Moya, representada en esta alzada por el Procurador Don Fernando González Lancha y defendido por el Letrado D. Fernando Vergel Araujo.
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- Aceptamos los correspondientes de la sentencia apelada.
SEGUNDO.- Por el Juzgado de Primera Instancia Cuatro de Huelva se dictó sentencia con fecha 11-12-98 cuya parte dispositiva dice así:”Que desestimando la demanda interpuesta por la representación procesal de D. José Luis Carrillo Arroyo contra Dª Concepción Mora Moya, debo absolver y absuelvo a la parte demandada de las pretensiones deducidas en el presente proceso, con expresa imposición a la parte actora de las costas procesales causadas”.
TERCERO.- Notificada la sentencia a las partes, la representación de D. José Luis Carrillo Arroyo interpuso recurso de apelación contra la misma, que fue admitido en ambos efectos, y emplazadas las partes y remitidos los autos originales a esta Audiencia, se sustanció el recurso por todos sus trámites, señalándose para la vista prevenida en Ley el día 23 de enero de 2001, en cuya fecha ha tenido lugar con asistencia de los letrados de las partes personadas, que informaron en apoyo de sus respectivas pretensiones tal y como se recogen en el acta extendida durante su celebración.
FUNDAMENTOS JURIDICOS
PRIMERO.- Frente a la sentencia de instancia que desestimó la demanda por considerar que no quedaban acreditados los presupuestos de la acción “quanti minoris” ejercitada, se alza en apelación el demandante que funda, en esencia, su recurso en el error en que ha incurrido el juzgador “a quo” al confundir el derrumbe del techo de la finca adquirida por el actor con el verdadero vicio oculto por el que se acciona, que no es sino la existencia de termitas en los forjados de madera del inmueble, que no pudieron ser detectadas por el comprador al tiempo de la compraventa y que provocaron, como consecuencia, su derrumbamiento.
La parte apelada, reproduciendo los argumentos que invocó en trámite de contestación a la demanda, reitera la inexistencia de vicios ocultos, la incorrecta ejecución de obras de demolición de la cubierta sin proyecto ni dirección técnica y la incidencia de lluvias abundantes sobre la finca sin estar protegida.
SEGUNDO.- Como se apuntaba se ejercita por el actor la acción que nace del art. 1484 del Código Civil, conocida doctrinalmente como acción “quanti minoris”. Esta acción, distinta del incumplimiento por inhabilidad absoluta del objeto pretende la reducción del precio pagado en la venta, entendiendo nuestra Jurisprudencia (Sentencia Tribunal Supremo de 17 de febrero de 1994) que “los vicios del art. 1484 consisten en defectos ocultos equivalentes a deterioros, desperfectos o inidoneidad de los objetos suministrados que dificultan la utilidad de lo así suministrado o comprado”. En el mismo sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de septiembre de 1996 señala que “la acepción que nuestro Código Civil en el art. 1484 da a los vicios o defectos ocultos es de carácter funcional, y por lo tanto dicho vicio determina la inutilidad total o parcial de la cosa, así como que la misma carece de las cualidades necesarias para realizar una determinada prestación”. De conformidad con esto, para apreciar la existencia de un vicio oculto se hace necesario que la cosa vendida presente un defecto que no era de esperar en el estado normal de la cosa, o de las de su misma clase o calidad.
TERCERO.- En el supuesto examinado, cierto es, pues es extremo que no se cuestiona por ninguna de las partes, que la vivienda adquirida por el apelante de la apelada era de cierta antiguedad, y que precisaba por ello de determinadas obras, más o menos amplias, de reforma y acondicionamiento. El informe de tasación confeccionado para TINSA por el Arquitecto D. Juan Manuel Buenavide Ruiz de Castroviejo tras su visita al inmueble en fechas anteriores a la venta, así lo confirma, al calificar el estado del edificio de “Malo” (folio 307 de las actuaciones). Ahora bien, el propio informe, pese a la constatación del estado en que se encontraba el inmueble y la comprobación de su situación física, al referirse (folio 299) a las espectativas de venta, se pronunció en el sentido de “no existir dificultades especiales para vender”.
Esto es, en el informe de TINSA sobre el que la apelada hace descansar buena parte de su contestación a la demanda y ahora, de su impugnación del presente recurso, no menciona la existencia de defecto alguno que impidiera su venta, por lo que no cabe imaginar que el comprador conociera o estuviera en condiciones de conocer que la vivienda que adquiría presentaba una plaga de termitas de tan importante entidad, y que contaba con esta circunstancia al proyectar las obras de acondicionamiento del inmueble, pues una cosa es que una vivienda precise de obras de remodelación o reforma, y otra distinta es que surja un vicio que exija un tratamiento específico para su eliminación o que, llegado el caso, pueda provocar el derrumbe de la cubierta.
A esta misma conclusión se llega a la vista de las testificales de D. Manuel Jesús García Serrano, D. Domingo García Rodríguez, D. José Andres Mantero Leñero y D. Carlos Delgado Jimenez, quienes como constructor, encargado de obra y albañiles, respectivamente, acometieron las obras de reforma de la vivienda durante el curso de las cuales se produjo el derrumbe del primer forjado de la parte izquierda del primer cuerpo, quienes constatan que fue tras el derrumbamiento cuando se vió que los “palos” estaban podridos de hormigas y termitas (preguntas 30 a D. Domingo García Rodríguez), que no odían vese las vigas de madera porque estaban cubiertas por un falso techo (preguntas 32 al mismo testigo y pregunta 37 a D. Juan Andrés Montero Leñero), y que la casa estaba para habitarla aparentemente (respuesta a la 37 al citado Sr. Montero Leñero).
El propio Sr. Buendía Ruiz de Castroviejo, redactor del informe de tasación de TINSA, en prueba testifical al ser interrogado (pregunta 8ª) por los vicios ocultos en la construcción, se limita a contestar que apreció la existencia de infiltraciones de humedades en los rollizos de mdera de la planta superior, sin que pueda de esta respuesta, sin mas, establecerse una conexión causal entre las humedades apreciadas y las termitas que presentaban las vigas de madera, termitas cuya existencia no ha negado en ningún momento la parte apelada, y que ha quedado suficientemente probado a lo largo de las actuaciones.
CUARTO.- En definitiva, debe afirmarse en contra de lo argumentado por la sentencia de instancia, que concurren en el supuesto examinado los presupuestos del art.1484 del Código Civil, por cuanto que la existencia de termitas constituye un supuesto de ruina funcional que excede con mucho de lo que se considera trabajos usuales de rehabilitación. Es la aparición de las termitas, ocultas por los elementos estructurales del edificio (falsos techos, solerías) y por lo demás, según el informe pericial del biólogo D. Manuel Rafael Bravo Bellido, de difícil cuando no imposible detección, lo que constituye en sí al vicio oculto por el que se acciona, y no el derrumbamiento de la cubierta, añadiendo respecto de dicho derrumbe que, frente a lo argumentado por el Juzgador “a quo”, no exista prueba bastante de que su causa fueran las inclemencias del tiempo durante la ejecución de unas obras incorrectas.
A mayor abundamiento, ha de mencionarse que la vendedora desconocía la existencia de la plaga y en este sentido debe señalarse, como lo hace la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (Secc. 1ª) de 12 de julio de 1999 que “el deber de diligencia no puede desplazarse del vendedor al comprador (…) pues tal deber recae principalmente sobre el primero que está en mayores condiciones de conocer el estado de la vivienda de su propiedad y debe informar de ello a los compradores, de acuerdo con las reglas generales de la buena fe que presiden las relaciones contractuales y al amparo de lo dispuesto en el art. 1258 del Código Civil.
QUINTO.- Sentado lo anterior, procede seguidamente pronunciarse sobre el extremo relativo a la rebaja del precio que el art. 1486 del Código Civil hace derivar de la existencia en la cosa vendida de defectos ocultos, rebaja que según el tenor del mentado art. 1486 será proporcional “a juicio de peritos”. No se trata aquí de indemnizar los posibles daños y perjuicios que le hayan podido ocasionar al comprador como consecuencia de los vicios ocultos, sino de lograr un reajuste en la equivalencia de la prestaciones del contrato. A través de este reajuste se corrige la alteración en la equivalencia subjetiva que ha producido la presencia de vicios con las que no contaba el comprador al celebrar el contrato, y ello se consigue mediante la reducción del precio pactado que se hará atendiendo al criterio de peritos.
En el caso que nos ocupa, no puede equipararse la reducción del precio con el coste de la reparación del derrumbe del forjado intermedio de la vivienda, pues como se razonó en un fundamento jurídico anterior, no constituye tal circunstancia el defecto oculto por el que se acciona, sino la existencia de termitas en el forjado de vigas de madera del edificio que cabalmente hacen suponer si el comprdor hubiera tenido conocimiento de ello hubiera exigido una rebaja en el precio que permtiiera la sustitución del forjado original por otro que no presetara el problema mencionado.
A este respecto, de los informes periciales obrantes en autos, habremos de atender en exclusiva a la partida de “forjados”, que el Arquitecto D. Antonio López Domínguez en el Capítulo 2 (Estructura) de su Proyecto básico y de ejecución de reparación de forjados redactado en noviembe de 1997, cifra en la cantidad total de 582.916.- pesetas, y que es presupuestado por Construcciones García Serrano en la cantidad de 800.000.- pesetas (folio 34), siendo este último cantidad la que ha de ser tenida en cuenta en orden a la rebaja proporcional del precio de la venta pues se entiende que por la diferencia cuantitativa con lo presupuestado por el Arquitecto Sr. López Domínguez, se contamplan todos los conceptos y gastos que generaría la sustitución de los forjados del edificio (1ª planta), a saber, manor de obra, licencia municipal, etc.
SEXTO.- Al ser estimado el recurso, no procede imponer las costas de esta alzada al apelante, y, en cuanto a las costas de la primera instancia, por aplicación del criterio objetivo del vencimiento del art. 523 de la L.E.C., se imponen a la demandada.
Vistos los preceptos legales citados y demás de general, obligada y pertinente aplicación
FALLAMOS
ESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por D. José Luis Carrillo Arroyo, representado en esta alzada por el Procurador Sr. Rey Cazenave contra la sentncia dictada, en los autos a que se contrae el Rollo de Sala y su primer grado por el Iltmo. Sr. Juez de Primera Instancia Cuatro de los de Huelva en fecha 11 de diciembre de 1998, y REVOCAMOS la indicada resolución en el sentido de estimar la existencia de vicios ocultos en la casa que D. José Luis Carrillo Arroyo compró a Doña Concepción Mora Moya, condenando a la referida demandada a rebajar del precio de venta de aquella vivienda la antidad de 800.000.- ptas. así como a abonar las costas que se hubieren devengado en la primera instancia. No procede efectuar pronunciamiento sobre las costas de esta alzada.
A su tiempo, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con certificación de la presente y despacho para su cumplimiento y debidos efectos.
Así por este nuestra Sentencia, de la que se llevará testimonio al rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACION.- Leída y publicada fue la anterior sentencia, siendo Ponente a la Iltma. Sra. Magistrado DOÑA ISABEL PRIETO RODRIGUEZ, estándose celebrando audiencia pública ordinaria en el día de la fecha.-
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