Termitas en los Tribunales: Sentencia de Audiencia Provincial – Barcelona

SECCIÓN TRECEROLLO Nº 135/2005 -D

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 170/2004

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 53 DE BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 237

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª Mª ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a seis de Abril de dos mil seis.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Trece de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 170/2004, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 53 de Barcelona, a instancia de D.

Pedro Miguel

, contra REAL WIND ISABA S.L.; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, contra la Sentencia dictada en los mismos el día 29 de Noviembre de 2004, por el Juez del expresado Juzgado.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: “FALLO: ESTIMO LA DEMANDA interpuesta por la Procuradora Dª Nuria Tor Patiño en representación de D.

Pedro Miguel

contra “REAL WIND ISABA, S.L.” representada por el Procurador D. Angel Quemada Cuatrecasas y en consecuencia. 1.- DECLARO a “REAL WIND ISABA S.L.” responsable de los vicios ocultos en la vivienda de

RAMBLA000

nº

NUM000

NUM001

NUM002

, por los que el actor ha tenido que responder frente a D.

Braulio

. 2.- CONDENO a “REAL WIND ISABA S.L.” a pagar a D.

Pedro Miguel

la cantidad de 20.557,31 Euros (VEINTE MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y SIETE EUROS CON TREINTA Y UNCENTIMOS), más el interés legal de dicha suma desde el 1/3/2004, fecha de insteposición de la demanda origen del presente procedimiento. 3.- CONDENO A “REAL WIND ISABA S.L.” al pago de las costas derivadas de la citada demanda”.

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada, mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso mediante su escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día VEINTICUATRO DE ENERO ACTUAL.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª Mª ANGELS GOMIS MASQUE.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Con la demanda inicial el actor, que adquirió de Real Wind Isaba, S.L. dos pisos de una misma finca antigua a cuya rehabilitación debía proceder estasociedad de acuerdo con lo pactado, dirige contra ella reclamación de daños y perjuicios, que fundamenta en su responsabilidad tanto extracontractual,

ex art. 1902 CC, como en concepto de promotor-constructor de acuerdo con la Ley de Ordenación de la Edificación

, que se le han causado al haber tenido el actor que responder frente al comprador de una de las dos viviendas, que revendió, por los vicios ocultos que aquélla presentaba y que le fueron reclamados mediante el ejercicio de la correspondiente acción judicial; cifra los perjuicios que se reclaman en 20.557’31 euros, suma que incluye la cantidad entregada al comprador en virtud del acuerdo extrajudicial alcanzado para poner fin al pleito y que responde a la valoración pericial de los vicios ocultos que presentaba la vivienda, más los gastos de defensa soportados como consecuencia de aquél. Opuesta la demandada a dicha pretensión, tras invocar la excepción de caducidad de la acción, la sentencia de primera instancia estima la demanda en su integridad. Frente a dicha resolución se alza la parte demandada por medio del presente recurso y la impugna al considerar que no es ajustada a derecho, alegando, en resumen, que no se dan los requisitos necesarios para que la acción prospere ya que el actor no ha acreditado la existencia de defectos ni éstos existían cuando la demandada transmitió el inmueble, y negando cualquier responsabilidad por los mismos atendidas las obligaciones contractualmente asumidas y el desarrollo de la relación contractual con el actor.

SEGUNDO.- En respuesta a las alegaciones de la recurrente es preciso puntualizar que la acción ejercitada en el presente pleito es la de reclamación de daños y perjuicios (ni una acción de saneamiento por vicios ocultos ni una acción de repetición de una quanti minoris), ello se deducía de forma suficientemente clara de la demanda y resultó expresamente fijado en el acto de la audiencia previa, por lo que resulta del todo improcedente reiterar tal discusión en esta alzada. Desde estaperspectiva, como bien indica la apelante, resultan presupuestos de la acción la acreditación del daño, la culpa -contractual o extracontractual- y la relación de causalidad. En el supuesto de autos se reclama como perjuicios la indemnización que el demandante debió abonar a un tercero por los vicios ocultos de los que adolecía la vivienda así como los gastos que le generó dicha reclamación, de manera que los defectos que presentaba la vivienda no son el “daño” causado, si bien su existencia resulta determinante para establecer la “culpa” (falta de diligencia, deficiente cumplimiento o morosidad) de la entidad demandada y la relación de causalidad con los perjuicios sufridos por el actor (reclamación a la que ha tenido que hacer frente), determinando su responsabilidad, por lo que resulta del todo irrelevante para la resolución de la presente litis si el tercero comprador ha procedido efectivamente a la reparación de los defectos que pudiera presentar la vivienda o el destino que haya dado a la indemnización percibida.

Desde esta perspectiva, la sentencia de primera instancia debe ser confirmada por sus propios fundamentos, que este tribunal acepta y comparte y que no han sido desvirtuados por las alegaciones de la recurrente.

Así, para la resolución del presente pleito es preciso partir de los siguientes datos fácticos que han quedado acreditados en autos:

a) Real Wind Isaba S.L., sociedad dedicada a la promoción, rehabilitación y venta de inmuebles, adquirió de la sociedad Semart 99, S.L. en fecha 27.2.2001 mediante escritura pública, entre varias fincas, la ubicada en La

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núm.

NUM000

de esta ciudad (doc 2 de la contestación).

b) En fecha 12.3.2001 Real Wind Isaba y el actor, D.

Pedro Miguel

, suscribieron un contrato de arras para la adquisición por parte de éste último de las viviendas

NUM001

-

NUM003

y

NUM001

-

NUM002

de la indicada finca (doc. 2 de la demanda); en dicho contrato el comprador manifiesta (pacto primero) que “conoce y acepta expresamente el estado físico y urbanístico” de los inmuebles y a su vez la vendedora se obliga a entregar las fincas “totalmente reformadas, de acuerdo con la memoria de materiales que se adjunta como anexo al presente contrato”; dicho anexo obra en autos de documento núm. 3.

c) Finalizadas las obras pactadas, se formalizó la compraventa mediante escritura pública de fecha 21.3.2002 (doc. 4 de la demanda)

d) Mediante escritura pública de fecha 25 de octubre de 2002 el actor vendió el piso

NUM001

-

NUM002

del tan repetido inmueble a D.

Braulio

(doc 5 de la demanda).

e) En fecha 22.4.2003 D.

Braulio

presentó demanda contra D.

Pedro Miguel

en ejercicio de una acción de saneamiento por vicios ocultos -quanti minoris- en relación a la vivienda adquirida que dió lugar al procedimiento ordinario núm. 362/03 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 26 de esta ciudad (doc. 6 ). Dicho procedimiento terminó por sentencia por la que, en virtud del allanamiento del demandado (si bien éste se opuso inicialmente a la demanda, se allanó a ésta en el acto de audiencia previa), se condenaba al Sr.

Pedro Miguel

a pagar la suma de 15.126’40 euros más otros 3000 euros correspondientes a los elementos comunes (doc 15). El hoy actor pagó dichas cantidades en los términos pactados en un acuerdo extrajurisdiccional alcanzado entre los litigantes para la ejecución de dicha resolución (docs. 18 a 22 de la demanda).

TERCERO.- Así pues, las partes litigantes concluyen un contrato de compraventa en el que la vendedora, además se obliga a la rehabilitación de la finca vendida; dicha rehabilitación, a tenor de lo pactado y según resulta de cuanto se ha actuado en autos, no consiste en una rehabilitación integral del inmueble (no prevé intervención alguna en estructuras) sino el acometimiento de obras de adaptación, acondicionamiento y mejora tanto de elementos comunes (en todos los casos) como de reforma del interior de los pisos (en aquellos supuestos en que así se convenga con el comprador), en ambos casos tanto las actuaciones a realizar como los materiales a utilizar se describen en el mencionado anexo del contrato. Así pues, atendido que la vendedora se obliga a la realización de las obras de reforma descritas en el anexo, que el precio de la compraventa se fija teniendo en cuenta las obras que aquélla se obliga a realizar y que es la propia vendedora, en su nombre y riesgo, la que contrata con un tercero la ejecución de dichas obras (doc 3 de la contestación), es ésta la que asume las obligaciones derivadas de dicho contrato en los términos indicados, por lo que deberá responder por su incumplimiento, total o parcial -defectuoso cumplimiento-.

Por otra parte, el tribunal considera suficientemente acreditados los vicios o deficiencias denunciados por el comprador de la finca y en cuya virtud reclama su indemnización el actor; así, si bien no existe una prueba directa de los mismos (no puede obviarse que, cuando se evidenciaron dichos defectos la finca había sido ya transmitida a un tercero que no fue parte en el contrato), se considera que existen indicios suficientes para establecer su realidad, y ello en base a la existencia de un pleito anterior en el que, además, intervino un perito (de cuya honestidad no existe motivo alguno para dudar) y al que se acompañaron diversos documentos que se aportan asimismo como documental acompañando a la demanda en éste (integrados en el doc. 6 de la demanda), a la total ausencia de indicios que permitan intuir cualquier posibilidad de confabulación entre el hoy actor y el tercero comprador de la vivienda, al hecho de que el actor intentara en el señalado pleito la intervención provocada,

ex art. 14

LEC, de la hoy demandada, lo que fue denegado por el Juzgado (ello excluye que pueda atribuirse la intención de ocultar a la vendedora la reclamación del tercero por los vicios ocultos).

Ninguno de los defectos o deficiencias denunciadas y recogidas en el informe del perito Sr.

Juan Francisco

en base al cual se resolvió el pleito seguido por la acción quanti minoris hace referencia a la estructura de la finca, ni a vicios ruinógenos sino que se limita a defectos en elementos y actuaciones de las que estaban expresamente recogidos en el anexo relativo a la reforma de la finca pactado entre las partes, así todos aquellos que se recogen en el fundamento de derecho tercero de la sentencia objeto de recurso. Por lo que se refiere a la existencia de carcoma y termitas en el envigado de madera, es de resaltar que, como afirma en su informe Don.

Juan Francisco

y ratifica el perito de autos Sr.

Luis Antonio

, se trata de un ataque superficial que ni es preocupante ni afecta a la estructura y funcionalidad de las vigas, siendo todas ellas aptas para su uso; así el problema, ahora se limita a la presencia de dichos insectos y a la trascendencia que ello pueda tener en el futuro. A este respecto debe tenerse presente que el

artículo 1258 C.C

. establece que los contratos obligan no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, si no también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley; la obligación de la demandada de tomar medidas para la eliminación y prevención de la existencia de termitas y carcomas viene determinada por dicho precepto, así este tratamiento es una exigencia de la diligencia propia de quien compra un edificio para revenderlo con cierto grado de rehabilitación y más teniendo en cuenta la antigüedad del edificio, que la estructura de las vigas del edificio es de madera y la importante afectación por insectos y ratas que sufría la finca en el momento de su adquisición por Real Wind Isaba (así lo manifestó la legal representante de ésta en prueba de interrogatorio de parte),y de hecho se realizó, por encargo y a cuenta, de la demandada un tratamiento de desratización y de desinsectación (así lo acredita mediante documental), por lo que estaactuación, que responde a la normal diligencia de quien adquiere un edificio para proceder a su reventa, debía haber incluido el tratamiento anticarcoma y antitermita, cuya necesidad posteriormente se ha evidenciado.

En definitiva, la existencia de los vicios constatados supone un defectuoso cumplimiento de las obligaciones asumidas por la vendedora en el contrato de arras suscrito con el actor en fecha 12.3.2001, por lo que, de conformidad con lo dispuesto en el

artículo 1101

CC, tal como señala la sentencia recurrida, responde de los perjuicios que dicho incumplimiento parcial haya causado a la contraparte.

Ha quedado suficientemente acreditada la existencia de los perjuicios que se reclaman (pago de la indemnización al tercer comprador por vicios ocultos y gastos de defensa en el proceso) y que se derivan del señalado incumplimiento parcial, estimándose correcto el importe de la primera atendidos tanto el informe pericial como el presupuesto de reparación acompañado como documental en el anterior pleito y aportado asimismo en éste, y cuya valoración, por otra parte, no ha sido directamente impugnada. Por lo que procede la íntegra confirmación de la sentencia de primera instancia.

CUARTO.- La desestimación del recurso comporta la imposición de las costas de esta alzada a la parte recurrente (

art. 398.2

LEC).

F A L L A M O S

DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la representación procesal de REAL WIND ISABA, S.L. contra la

sentencia de fecha 29 de noviembre de 2004 dictada en el procedimiento ordinario núm. 170/04

del Juzgado de 1ª Instancia núm. 53 de Barcelona, SE CONFIRMA íntegramente dicha resolución, con expresa imposición a la parte recurrente de las costas de la apelación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.