Termitas en los Tribunales: Sentencia de Audiencia Provincial – Alava

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Vitoria-Gasteiz se dictó sentencia cuya parte dispositiva dice: “Que estimando la demanda interpuesta por la Procuradora Sra Carranceja en nombre y representación de D. Juan Pedro y Dña. Consuelo contra D. Casimiro y Dña. Alicia debo declarar y declaro la existencia de vicios ocultos en la venta efectuada por los demandados a los actores sobre el inmueble identificado en la escritura aportada como documento anexo 2 de la demanda y en consecuencia, debo condenar y condeno a los demandados a rebajar el precio de la compraventa en la cantidad de 35.391, 60 euros.

Las costas se imponen a los demandados”.

SEGUNDO.- Frente a la anterior resolución, se interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación por la representación de D. Casimiro, recurso que se tuvo por interpuesto mediante providencia de fecha 16.07.07; dando traslado a las partes por diez días, para alegaciones, presentando la representación de D. Juan Pedro y Dª Consuelo escrito de oposición al recurso presentado de contrario elevándose, posteriormente, los autos a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Recibidos los autos en la Secretaría de esta Sala, mediante proveído de 03.10.07 se mandó formar el Rollo de apelación, registrándose, turnándose la Ponencia, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 22 de noviembre de 2007.

CUARTO.- En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales fundamentales.

FUNDAMENTOS JURÍDICOS

PRIMERO.- Los actores solicitaban en el escrito de demanda que se declare la existencia de vicios ocultos en el inmueble vendido por los demandados e identificado en la escritura aportada como documento anexo nº 2 de la demanda, y consecuentemente, se condene a los demandados a rebajar el precio de la compraventa en la cantidad que se establezca en el informe pericial, o en su caso, en el valor de las obras necesarias y que se detallen en el informe al objeto de eliminar la plaga afectante y los efectos que la misma haya producido en el inmueble adquirido.

La sentencia de instancia estima la demanda condenando a los demandados a rebajar el precio de la compraventa en la cantidad de 35.391,60 euros por los vicios ocultos habidos en el inmueble identificado en la escritura aportada como documento anexo nº 2 de la demanda.

Contra la resolución se alza la parte demandada alegando error en la valoración de la prueba que basa en la rebaja del precio del inmueble, inferior al que estaba ofertado en cuatro inmobiliarias de esta ciudad; asegura que el ataque de las termitas era perceptible en algunas zonas; que la afección no es extraña a la situación geográfica y la antigüedad de la casa en cuestión; y que la escritura de compraventa de fecha 29-11-05 contiene una cláusula nada normal en este tipo de contratos reconociendo los compradores que conocían las condiciones de la vivienda. En segundo lugar, y de forma subsidiaria, solicitan que la cantidad a rebajar en el precio de la vivienda sea menor puesto que no es necesario la colocación de una nueva viga.

La parte demandada, ahora apelante, reconoce que la vivienda estaba afectada por una plaga de termitas, por tanto, está reconociendo la existencia de un vicio en el inmueble preexistente a la venta, si bien, discrepa en cuanto que sea un vicio oculto, alega a lo largo del procedimiento, y lo reitera en la apelación, que los compradores conocían la existencia de termitas y que, en todo caso, la plaga no afecta a la totalidad de las vigas de madera de la vivienda.

El art. 1.484 CC establece que el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se le destina, o disminuyen de tal modo este uso, que de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella. Dicho esto nos centraremos en los motivos específicos del recurso en orden a cambiar la valoración de la prueba y que pretenden demostrar que los vicios eran conocidos por los compradores. Sobre las diferencias entre el precio inicial y el precio de compra, consideramos que el precio que los compradores pagaron no puede ser indicativo de que la vivienda adquirida tenía un plaga de termitas. Esta teoría carece de soporte puesto que el precio no es el unilateralmente fijado por los vendedores sino el negociado por ambas partes y aceptado por los compradores en virtud del principio de la oferta y la demanda. Las pruebas practicadas al efecto resultan contrarias a la conclusión que extrae la apelante, la inmobiliaria San Antonio dónde estuvo a la venta el inmueble remite documental certificando que en septiembre de 2.005, y a instancias de la propiedad, se modificó el precio inicial de 500.000 euros a 390.000 euros, que la baja por venta se produjo en diciembre de 2.005, y que en ningún momento tuvieron constancia de que el inmueble tuviera ningún problema ni que existiese una plaga de termitas. El testigo que en acto de juicio compareció en representación de Fincas San Antonio manifestó que el importe que el propietario solicitaba en un principio era elevado. En este mismo sentido el representante de Fincas Imara manifestó en el acto de juicio que los 500.000 euros era el precio solicitado por el propietario y que es normal que el precio esté sujeto a negociación. También el testigo que compareció en nombre de Fincas Lovaina declaró que el precio inicial se fijó por el demandado. Varias inmobiliarias tuvieron la finca a la venta en sus oficinas aunque ninguna logró que se firmase el contrato, finalmente la casa se vendió directamente por el propietario. Además, debe tenerse en cuenta que el precio que se fija en el contrato privado de compraventa es superior al de la escritura pública (384.648 euros según el doc. al folio 235). Del conjunto de estas pruebas debe concluirse que no ha quedado probado que la rebaja del precio se debiese a la existencia de termitas en la casa, a las inmobiliarias no se les comunicó la existencia de termitas, se rebaja el precio por el propietario en diciembre de 2.005 porque hasta entonces muy pocos clientes se habían interesado por el inmueble debido a su elevado precio, al final, el precio de venta fue el que se negoció entre comprador y vendedor de forma personal.

Sobre la perceptibilidad de las termitas. Tampoco ha quedado probado este extremo, los compradores no eran especialistas en xilófagos, en la demanda insisten en que no conocían los defectos de la vivienda. Los representantes de las inmobiliarias que declararon en el acto de juicio manifestaron que el Sr. Casimiro no les informó del ataque de xilófagos en la vivienda. El perito Sr. Pedro Antonio reconoció en el acto de juicio que resulta difícil apreciar los bichos para una persona que no entiende. El representante de TECMA, empresa especializada en la erradicación de xilófagos manifestó que es difícil apreciar la plaga sino se es técnico en la materia dado que las termitas huyen de la luz y suelen protegerse de ella mediante la realización de túneles o la no perforación de parte superficial de la madera atacada, presentando una apariencia buena aunque se encuentre hueca. El testigo añadió que la fase alada de los insectos es entre mayo y junio, la compraventa se realizó en noviembre, no existiendo una evidencia física de los animales. En conclusión, las pruebas no acreditan que los actores conociesen los defectos, ni que fuesen apreciables a simple vista, por lo que no podían saber que la vivienda estaba afectada por la plaga, hecho ocultado por el vendedor.

Sobre la posible previsión teniendo en cuenta la situación y antigüedad de la vivienda. Acabamos de decir en el apartado anterior que los insectos no podían apreciarse a simple vista ya que huyen de la luz y suelen hacer túneles para subsistir. La vivienda además, estaba reformada, tenían un estado agradable y renovado, nada hacía pensar que estaba afectada por una plaga de xilófagos. Entendemos que una persona que compra una vivienda de buena fe no puede presagiar que está afectada por termitas sólo porque la vivienda es antigua y situada en una zona húmeda, al contrario, quien compra de buena fe presume que el inmueble adquirido está en perfecto estado y en este caso concreto, el aparente buen estado de la vivienda, recién reformada hacía presagiar que no tenía defectos ocultos.

Sobre la escritura pública de compraventa de fecha 29-11-05, la Sala no puede compartir la interpretación que realiza el apelante, al contrario, pensamos que con esta cláusula el vendedor pretendía evitar todo tipo de responsabilidad en el futuro cuando el comprador descubriese la plaga. Literalmente se manifiesta que “la parte compradora está satisfecha con el estado y condiciones de la vivienda, con todos los servicios necesarios para su habitabilidad”, no hay mención expresa a la afectación de xilófagos, ya hemos dicho, por que así ha quedado demostrado, que los insectos no podían apreciarse a simple vista, estaban ocultos en la madera, el comprador no podía presumir la afectación, en consecuencia, no puede el vendedor eximirse de responsabilidad por haber incluido esta cláusula en la escritura que nada dice sobre la plaga en cuestión.

Todo lo que acabamos de decir indica que la prueba practicada ha sido valorada de forma correcta, las partes a través de los principios de contradicción y rogación han podido aportar al juicio las pruebas de que intentan valerse, mientras que el análisis de la prueba es una cuestión que compete al juez de instancia que es soberano en su valoración conforme a los rectos principios de la sana crítica, favorecido por la inmediación que le permitió presenciar personalmente el desarrollo de los medios probatorios, principio del que carece la Sala, que en esta segunda instancia deberá limitarse a comprobar que las conclusiones fácticas a las que llegó el juez no dejan de manifiesto un error evidente o resulten incompletas, incongruentes o contradictorias, y sólo en este caso podrá modificar su valoración, y, en consecuencia, el resultado del pleito, no puede prosperar este motivo de recurso.

SEGUNDO.- En relación con la alegación subsidiaria de que se rebaje menos cantidad por los vicios. Tampoco este motivo puede prosperar, la juez de instancia tiene en cuenta para fijar la cuantía el informe del perito Sr. Pedro Antonio que en el acto de juicio ratificó sus conclusiones, no pudiendo rechazarse por incorrectas o erróneas.

El apelante pretende sustituir la valoración realizada por la juzgadora, pretendiendo que se acojan las conclusiones del perito Sr. Carlos Francisco, nombrado en el procedimiento, lo que no le acredita como mas importante. En relación con la prueba pericial el art. 348 LEC señala que “El tribunal valorará los dictámenes periciales según las reglas de la sana crítica”. El precepto no contiene reglas de valoración tasada que se puedan violar, siendo función del órgano enjuiciador valorar estas pruebas en relación con los restantes hechos de influencia en el proceso que aparezcan convenientemente constatados, siendo admisible atacar el resultado judicial cuando éste aparezca ilógico o disparatado. La función del perito es la de auxiliar al Juez ilustrándole sin fuerza vinculante sobre las circunstancias del caso, pero sin negar en ningún caso al juzgador la facultad de valorar el informe pericial. El proceso deductivo del juzgador a quo no puede chocar de una manera evidente y manifiesta con el raciocinio humano, sus apreciaciones han de guardar coherencia entre sí, no pueden vulnerar la sana crítica, estableciendo concepto fácticos distintos de los que realmente se han querido llevar a los autos, o provocando alteraciones que impliquen cambio de la causa petendi.

En este caso el informe del perito Don. Pedro Antonio contiene unas conclusiones lógicas, en el acto de juicio explicó las razones por las que considera que se debe sustituir una de las vigas, por la falta de resistencia de la misma, podría fisurarse y provocar mayores perjuicios en el futuro. Las conclusiones del informe pericial Don. Pedro Antonio no resultan arbitrarias, o incoherentes a efectos de entender vulneradas las reglas de la sana crítica. En cambio, el perito Don. Carlos Francisco se muestra partidario de no sustituir vigas pero no ha convencido a la juez ni tampoco a la Sala, no explica las razones por las que considera que no se debe sustituir la viga maestra, lo que es suficiente para rechazar sus conclusiones.

El apelante solicita que se excluya el IVA de la cantidad estimada como depreciación de la vivienda. Esta cantidad se refiere a la necesaria para exterminar los insectos y sustituir la viga maestra, obras que deberá hacer un profesional y que girará la factura con el IVA correspondiente como exigen la Norma Foral al efecto, no encuentra la Sala ninguna explicación para rebajar el IVA puesto que al igual que el principal forma parte del total a pagar por el actor para rehabilitar la vivienda y hacer desaparecer los vicios ocultos con los que se vendió, si el IVA tiene que ser pagado por quien encarga el trabajo resulta lógico que se cargue al responsable, en este caso el vendedor de la vivienda que la transmitió con importantes defectos y que los ocultó al comprador.

TERCERO.- Que las costas de esta instancia se abonarán por el recurrente ex art. 394 y 398 LEC.

FALLAMOS

DESESTIMAR el recurso interpuesto por D. Casimiro representado por la procuradora Sra. Gómez contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primea Instancia nº 1 de Vitoria en el procedimiento Ordinario nº 560/06, CONFIRMANDO la misma; y con expresa imposición de las costas de esta instancia al recurrente.

Frente a la presente resolución no cabe interponer recurso ordinario de clase alguna.

Con certificación de esta sentencia remítanse los autos originales al Juzgado de procedencia para su conocimiento y ejecución.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretario certifico.